Inovações trazidas pelos artigos 54 a 62 da Lei Federal no 13.097/2015

Anteriormente à Lei Federal no 13.097/2015, tentava-se mitigar o risco a partir da análise de certidões referentes ao imóvel e aos seus proprietários. Contudo, referida análise nem sempre atribuía a segurança jurídica almejada, diante da pluralidade de situações jurídicas existentes, muitas delas relacionadas a atos de constrição decorrentes de ações ajuizadas em face dos proprietários.

Com a finalidade de atribuir maior segurança aos negócios jurídicos imobiliários foi editada a Medida Provisória no 656/2014, convertida na Lei Federal no 13.097/2015, determinando a concentração de todas as informações e direitos que, de alguma forma, atinjam o imóvel.

A Lei Federal no 13.097/2015 estabelece que os institutos da fraude à execução, bem como a evicção, apenas poderão ser reconhecidos atingindo o terceiro adquirente do imóvel ou aquele que o recebeu em garantia, caso essas ações tenham sido previamente averbadas na matrícula deste imóvel. Vale ressaltar que ao terceiro de boa-fé que registra o título, não será oponível situação não constante na matrícula.

Assim, não poderão ser opostas situações jurídicas que não ingressaram no Registro de Imóveis, considerando que a matrícula do imóvel passa a concentrar todas as informações relativas ao imóvel e aos direitos sobre ele incidentes.

É importante fazer a ressalva de que será oponível ao terceiro de boa-fé que registra o título, ainda que não esteja registrado e/ou averbado na matrícula do imóvel, tanto a falência de empresa quanto a aquisição de propriedade ou extinção/perda da propriedade (usucapião e aquisição por acessão, nos moldes dos artigos 1.238 e 1.248 do Código Civil).

O referido diploma legal prevê que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

a) registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

b) averbação por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do artigo 615-A do Código de Processo Civil (averbação premonitória da execução);

c) averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

d) averbação mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do artigo 593 do Código de Processo Civil.

Além disso, a Lei Federal no 13.097/2015 estabelece a seguinte garantia para o adquirente de unidade autônoma que registra o seu título e contrata com o incorporador/loteador mediante o pagamento parcelado do imóvel: eventuais credores do incorporador/loteador não poderão satisfazer seu crédito com o imóvel do adquirente, sendo possível apenas se sub-rogarem no preço (prestações faltantes do contrato).

Nesse sentido, a alienação de unidade autônoma pela incorporadora/loteadora que foi devidamente registrada não poderá ser objeto de evicção ou decretação de ineficácia.

Outra inovação trazida pela referida Lei Federal, consiste na retirada da obrigatoriedade de constar no ato notarial as certidões de feitos ajuizados. Essas certidões são emitidas pelos distribuidores cíveis, criminais e trabalhistas, no âmbito da Justiça Estadual, Federal e Trabalhista, trazendo informações sobre a distribuição de ações e execuções para cada natureza.

Ressalta-se o entendimento de que a averbação premonitória de execução ajuizada antes da vigência da Lei Federal no 13.097/2015 deverá ser realizada até 20.02.2017 (prazo de dois anos contados do início da vigência do diploma legal). As averbações premonitórias de execuções ajuizadas após a vigência da lei já devem ser automaticamente realizadas.

Na realidade, a adequação indicada acima se aplica a todos os atos de registro e/ou averbação na matricula do imóvel previstos na Lei Federal no 13.097/2015, considerando o que está disposto no artigo 61 da referida lei.

As inovações trazidas pela Lei Federal no 13.097/2015 aqui exteriorizadas atribuem obrigações aos credores, principalmente no que diz respeito à averbação premonitória das suas execuções nas matrículas dos imóveis de titularidade dos devedores, atribuindo publicidade à existência do seu crédito e possibilitando posteriormente a busca dos imóveis para satisfação desse crédito.